Про Уралмаш

Квартал №57

Квартал 57 расположился между улиц Кировоградская, Ломоносова, Калинина и 40-летия Октября. Не все улицы сразу носили привычное нам сегодня название. Так, улица Ломоносова сначала была улицей Красногвардейской, а улица 40-летия Октября - улицей Молотова.

Впервые квартал на планах Уралмаша мы встречаем в 1933 году. Тогда на его территории было запланировано только строительство школы-десятилетки, которое так и не состоялось. Зато через 6 лет, на плане 1939 года, в квартале отмечено 18 жилых домов, построенных за год до этого.

Дома были построены в 1938 году, при этом были применены передовые технологии для того времени. Они были сделаны из бруса вместо круглых бревен, что сократило срок возведения одного дома с 4 до 1 месяца. Стены таких домов получались прочными, не боялись ветра и дождя. Дома 1938 года простояли в квартале до начала 2010-х годов. 

Детский сад № 213

Ул. 40-летия Октября, 37

В тоже время, что и дома, в квартале 57 появились детские ясли. Они были возведены по проекту № 1210 архитектора Л. И. Черняка. Позже ясли будут преобразованы в детский сад. В некоторых документах упоминается, что он принадлежал «Свердловэнерго». Сегодня в нем разместился частный детский сад «Прогимназия». В 1975 году рядом с ним, по адресу ул. 40-летия Октября, 37А, построили детский сад № 522 на 140 мест, а в 1981 году – его отделение, ещё одно здание, рассчитанное на 140 ребятишек (ул. 40-летия Октября, 37Б). Оба здания используются по назначению и сегодня.

СКБ-БАНК Арена

Ул. Фестивальная, 8

На улице Фестивальной, в непосредственности близости от нового Дворца культуры, размещается уралмашевский спортивный комплекс. Его история начинается в 1934 году, когда заводская администрация выделяет внушительную сумму на возведение спортивной арены. Изначальный проект центрального павильона, подготовленный Петром Оранским, производил грандиозное впечатление своими мегалитическими масштабами. Строительство затянулось на несколько лет. Окончательно все отделочные работы завершились лишь к 1937 году. К тому моменту на полях стадиона уже вовсю проводились спортивные мероприятия, и в первую очередь – матчи заводской команды «Уралмаш». В 1956 году рядом с футбольным полем и беговыми дорожками открылся закрытый 25-метровый бассейн. Он был построен на месте старого открытого бассейна, действовавшего лишь несколько месяцев в году.

Летом 2015 года стадион был открыт после масштабной реконструкции в рамках подготовки к Чемпионату мира по футболу 2018. Домашний стадион футбольного клуба «Урал» получил название «СКБ-Банк Арена» – по имени банка, являющегося спонсором и партнером клуба. Строители возвели новые трибуны, а также построили новый административно-бытовой корпус. Само поле стало намного ближе к зрителям за счет ликвидации беговых дорожек. Вместимость стадиона составила 10 тысяч посадочных мест.

Сегодня она передана «Уральской футбольной академии» и является частью большого комплекса академии с футбольным манежем, тренировочными полями, а также гостиницей и общежитием.

Через дорогу от стадиона, по улице Бакинских Комиссаров, разместилась лыжная база «Уралмаш», а за ней большой Парк Победы, в который можно дойти по улице Кировоградская.

Водонапорная башня (Белая башня)

Ул. Бакинских комиссаров, 2а

Водонапорная башня - легендарная Белая башня, настоящий символ Уралмаша, установлена на самой высокой геодезической отметке соцгорода. Рассчитанная на подачу воды в количестве 550 кубических метров в сутки, башня успешно функционировала в течение нескольких десятилетий, начиная с 1931 года. Посредством напорного водовода чистейшая и вкуснейшая питьевая вода подавалась прямиком из скважин, пробуренных в пойме озера Шувакиш, и затем самотеком поступала во все точки завода и поселка.

Выполняя важную практическую задачу, башня одновременно выступала архитектурно-планировочной доминантой, замыкавшей проспект Культуры. Когда в 1928 году встал вопрос о ее проектировании, вместо того, чтобы использовать один из имеющихся типовых проектов, решено было разработать свой, индивидуальный проект. Среди сотрудников архитектурно-строительного отдела был организован творческий конкурс, победителем из которого вышел Моисей Рейшер, молодой начальник проектного отдела, специализировавшийся на промышленных объектах. По воспоминаниям самого архитектора, запоминающийся образ башни сложился мгновенно, за одну ночь, а коллеги-конкуренты помогли усовершенствовать первые рабочие эскизы. Все расчеты и разработку рабочих чертежей осуществили специалисты московской проектной организацией «Техбетон» под руководством инженера Сергея Прохорова, которому в этой истории была отведена немаловажная роль. На плоской кровле бака обустроили смотровую площадку. Венчала башню пожарная вышка – небольшой консольный объем, соединяющий лестничный объём и бак. Общая высота сооружения составила 35 метров, бак установили на высоте 24 метра.

Из системы водопровода башня была исключена в 1960-е, долгое время её судьба оставалась незавидной, она дряхлела и ветшала. В 2010-е годы башней заинтересовались молодые архитекторы из группы «Подельники». Силами последних были организованы противоаварийные работы с последующей консервацией объекта.

Сегодня белую башню можно посетить с экскурсией.

Жилые дома

Ул. Ломоносова, 6

и ул. Кировоградская, 50.  В 2000-е года в квартале стало возводиться новое современное жильё. Так, в 2010 году на улице Ломоносова, 6 появился новый многоэтажный дом, а в следующем году новый дом построили на улице Кировоградская, 50.  Сегодня в квартале возводится жилой комплекс «Мир Труд Май» - это уютное пространство с застройкой разной этажности, которая состоит из четырех многоквартирных домов с частными дворами, подземным и наземным паркингом для автомобилей.

Дворец культуры УЗТМ

Ул. Фестивальная, 12

К идее строительства дворца, соответствовавшего бы масштабам предприятия-гиганта машиностроения, обращались неоднократно. В 1965 году эскизы и рабочие чертежи нового дворца выполнил Геннадий Белянкин, впоследствии главный архитектор Свердловска. 30 марта 1968 года был заложен  фундамент дворца, строители быстро возвели часть сценической коробки – и работы остановились. За время строительства не единожды сменились руководители предприятия.

Из воспоминаний Зиновия Милявского, директора ДК УЗТМ в 1980–2000-е: «У меня в трудовой книжке было написано "начальник строительного комплекса ДК". Это была стройка века. Ельцин – начальник штаба строительства, я один из девяти его заместителей. Несколько раз в месяц здесь проходили субботники, тогда за самую тяжелую работу брались все, даже первый секретарь обкома Борис Ельцин».

Строительство завершили осенью 1981 года. Афише уралмашевского дворца позавидовал бы любой концертный зал: сюда привозились звезды первого калибра – Зыкина, Пугачева, Кобзон, Лещенко, «Песняры», звезды театра и кино. Начиная с 1998 года Уралмашзавод больше не мог позволить себе содержать дворец культуры. К этому моменту дворец успел повидать многое: в 1990-е годы он превратился в одну из «резиденций» уралмашевской ОПГ. Когда в 2000-е возникла угроза «захвата», директор концерна культуры инициировал переход здания под юрисдикцию Свердловской области. С этого момента бывший дворец культуры обрел новое официальное название – Свердловский государственный областной Дворец народного творчества.

Сегодня в нем проводится до 400 различных мероприятий и творческих акций от городского до международного уровня (фестивали, конкурсы, праздники, концерты, выставки, семинары, мастер-классы и пр.). Во дворце работает 16 коллективов любительского художественного творчества, в том числе 10 детских. 6 коллектива имеют звание «Народный, образцовый коллектив любительского художественного творчества».

В 2018 году Государственной думой Российской Федерации были приняты поправки в законодательные акты, которые дали старт, пожалуй, самой значимой реформе в строительной отрасли в России за период с 2004 года - переходу от долевого участия в строительстве жилья на проектное финансирование. Главной целью этой реформы является введение в деловой оборот таких принципов взаимодействия застройщиков и покупателей строящегося жилья, при которых покупатели будут защищены от недобросовестных застройщиков.

С 1 июля 2019 года все расчеты по договорам долевого участия в строительстве жилья, не введенного в эксплуатацию, возможны только через специальные счета эскроу. Это означает, что застройщики теперь имеют право строить жилье только на собственные деньги или банковские кредиты. Привычная схема отношений в рамках долевого участия в строительстве уходит в прошлое. Доступа к денежным средствам покупателей у застройщиков больше не будет - деньги дольщиков будут храниться в банках на специальных счетах эскроу до завершения строительства. В этом случае, при возникновении проблем с завершением строительства, участнику долевого строительства денежные средства будут возвращены в полном объеме и независимо от состояния дел застройщика. Новые принципы взаимодействия делают невозможными ситуации, когда покупатели, уже внеся по договору застройщику денежные средства остаются и без денег, и без квартиры в случае замораживания строительства.

Что такое счет эскроу, зачем он нужен и где его открыть

Это специальный счет, открываемый в банке, на котором блокируются деньги дольщика на период строительства дома, которые будут переданы застройщику только после того, как будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру в достроенном доме. По сути, счет эскроу является альтернативой банковской ячейке, расчеты через которые широко использовались при сделках купли-продажи вторичной недвижимости, когда продавцом и покупателем являлись физические лица.

Банк, в котором открывается счет эскроу, должен соответствовать критериям, установленным постановлением Правительства РФ № 697 от 18.06.2018 «О требованиях к банкам для открытия в них счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов», а именно иметь универсальную лицензию, участвовать в системе обязательного страхования вкладов физических лиц в российских банках, иметь определенный кредитный рейтинг, установленный специализированным кредитным рейтинговым агентством. Кроме того, в отношении уполномоченного банка советом директоров Банка России должен быть утвержден план участия Банка России в реализации мер по предупреждению банкротства и должно быть принято решение о гарантировании Банком России непрерывности деятельности такого банка. В настоящее время, в Российской Федерации таким требованиям соответствуют немногим более 50 банков.

Еще одним уровнем защиты денежных средств участников долевого строительства является государственное страхование денежных средств, находящихся на счетах эскроу, на случай отзыва у банка лицензии. Вклады на сумму до десяти миллионов рублей будут застрахованы государственной корпорацией «Агентство страхования вкладов».

Разрушая мифы. Эскроу — это не дорого, эскроу — это безопасно!

Еще одним значимым изменением привычной схемы долевого строительства является появление в ней еще одного системного участника, чье влияние на процессы в отрасли будет очень трудно переоценить. Этот участник — банки. Переход к новой схеме означает, что застройщики больше не смогут пользоваться для строительства объектов «бесплатными» деньгами дольщиков, так как они будут «заморожены» на счетах эскроу, и должны будут привлечь для этой цели банковские кредиты. Таким образом, банки из пассивных участников рынка недвижимости, предоставлявших, в основном, ипотечные кредиты физическим лицам на приобретение строящихся квартир становятся активными и, даже в какой то степени, ключевыми игроками, определяющими вектор развития всего рынка недвижимости. Пропуская через себя все проекты, анализируя все параметры бизнес-модели конкретного застройщика, проверяя все разрешительные документы, выданные технические условия на подключение к сетям, банки оценивают шансы конкретного проекта на успешное завершение и принимают решение о возможности предоставления кредитного проектного финансирования.

Известные на сегодня критерии соответствия застройщика программам проектного финансирования говорят о том, что рисковые проекты, проекты с низкой маржинальностью и, соответственно, низкой ценой продажи квартир, не получат доступ к таким программам. Но по большому счету, такие проекты будут исчезать с рынка. Это естественным образом сократит объем предложения, что отразится и на остроте конкурентной борьбы на рынке, и на уровне цен. Может показаться что этот процесс приведет к увеличению средней стоимости квартир, что не может восприниматься покупателем позитивно. Но на самом деле это просто очистит рынок от тех проектов, которые могут стать очередными долгостроями. Банки прямо говорят, что не дадут хода рисковым проектам.

Говоря о росте цен, который якобы последует за массовым переходом застройщиков на новую схему нужно учитывать что в настоящее время цена на недвижимость, в первую очередь, зависит от покупательского спроса, который во многом определяется покупательной способностью населения, которая, в свою очередь, очень сильно зависит от конкретного региона, и доступностью ипотечных программ, а эти два фактора никак не зависят от проектного финансирования и применения счетов эскроу.

В первой половине 2019 года многие застройщики, несмотря на использование старой схемы, увеличили цены и активно использовали в продвижении своих объектов тему скорого еще большего увеличения цены, связанную с новыми правилами работы. Однако в большинстве случаев это повышение не было вызвано объективными причинами и стало следствием общей нервозности, как правило, наблюдаемой на рынке в преддверии серьезных изменений. По разным оценкам, которые давались в течение 2018 года, переход на новую схему мог привести к росту себестоимости проектов от трех до десяти процентов. В реальности же, по оценке банков, занимающих лидирующие позиции в сегменте проектного финансирования, рост себестоимости по проектам, вошедшим в систему проектного финансирования с нулевого этапа жизни проекта, составил не более двух процентов, а по некоторым проектам не проявился вообще. При высоком уровне спроса на объект объем денежных средств, аккумулируемый на счетах эскроу, позволяет существенно снижать стоимость проектного финансирования для застройщика, что в свою очередь работает на сохранение конкурентноспособной цены на квартиры. У застройщиков появляется понятный выбор в стратегии продаж - начинать продавать дом на стадии котлована по более низкой цене, чтобы быстрее наполнить счета эскроу и тем самым уменьшить кредитную нагрузку, или заплатить больший процент банку, но открывать продажи почти готового объекта по максимальной цене ближе к вводу дома в эксплуатацию.

Новые схемы и старые риски. Чего опасаться на рынке строящегося жилья

Несмотря на введение в деловой оборот с 1 июля 2019 года новой схемы взаимодействия застройщиков и участников долевого строительства предполагающей применение проектного финансирования и счетов эскроу, на рынке остается достаточно много предложений купить квартиру в строящемся доме без использования этих инструментов. Действительно, законодатель предусмотрел исключение из правила — оно предусмотрено для домов, строительная готовность которых будет достигать 30% на момент введения в действие новых правил и в которых продано более 10% квартир. Для таких объектов будут сохраняться старые правила продажи квартир. А вместе с ними останутся и старые риски, главный из которых — переход строящегося объекта в категорию проблемных и появление «обманутых дольщиков».

Не секрет, что сразу же после объявления о плавном переходе строительной отрасли на схему проектного финансирования застройщики резко увеличили темпы получения разрешений на строительство. По всей стране до 1 июля 2018 года было выдано рекордное количество таких разрешений. Во многом, это было сделано специально, чтобы обойти новые требования. Объем возможного строительства по этим разрешениям был настолько огромным, что переход на проектное финансирование и применение счетов эскроу отодвинулось бы на несколько лет вперед. Вместе с этим в полном объеме сохранились бы и все риски, присущие старой схеме, включая появление по всей стране новых «обманутых дольщиков». Такой сценарий шел в разрез с планами федеральных властей, поэтому были приняты новые поправки в законодательство, которые ускорили переход и лишили застройщиков большей части каких-либо послаблений.

Естественно, с переходом на проектное финансирование и использование в расчетах счетов эскроу контроль над деятельностью застройщиков будет усилен и «обманутые дольщики» как категория должны исчезнуть. Ведь, как правило, с проблемой недостроя люди сталкивались из-за того, что недобросовестный застройщик попросту украл у них деньги. В сегодняшних условиях такая ситуация становится просто невозможной. Но, на объектах реализуемых по старым схемам, без проектного финансирования и счетов эскроу, появление обманутых дольщиков всё еще возможно. В новых реалиях дольщики станут обманутыми не из-за злого умысла, а по причине проблемы, скрывающейся в самой бизнес-модели, когда вполне добросовестный застройщик просто не справится с проектом из-за ошибок, заложенных на ранних стадиях создания проекта и не сможет полностью выполнить свои обязательства перед всеми контрагентами. Например, что будет, если застройщик не сможет договориться с банками о финансировании в силу каких-то юридических вопросов о проекте? Компания не сможет продолжить строительство, и тогда государству придется «спасать» проект.

В таком случае это будут уже не обманутые, в полном смысле этого слова, дольщики по одну сторону баррикад и мошенники прикрывающиеся статусом застройщика с другой, а люди которым просто не повезло и несправившиеся с новыми правилами работы на рынке застройщики. Естественно, государство будет реагировать и помогать решить такие проблемные ситуации с помощью всех доступных инструментов, но для достаточно большого количества мелких застройщиков угроза банкротства становится вполне осязаемой.

В этом случае в самой сложной ситуации окажутся дольщики, приобретавшие жилье с помощью ипотечного кредита, ведь в случае банкротства застройщика можно рассчитывать на возврат только фактически внесенных денежных средств — первоначального взноса и тела кредита. Суммы потраченные на погашение процентов не будут автоматически учтены в объеме требований к обанкротившемуся застройщику. Даже для того чтобы добиться включения этих сумм в реестр требований потребуются дополнительные обращения в суд, не говоря уже о возможности взыскания. А учитывая, что с помощью ипотечных кредитов приобретается около шестидесяти процентов всего строящегося жилья, это может стать проблемой для очень большого числа дольщиков.